Vote assemblée générale copropriété : règles et majorités

Le vote en assemblée générale de copropriété obéit à des règles strictes : chaque décision est soumise à une majorité précise, fixée par la loi du 10 juillet 1965. Majorité simple (article 24), majorité absolue (article 25) ou double majorité (article 26), le seuil à atteindre dépend directement de la nature de la résolution. Comprendre ces mécanismes permet d'anticiper le résultat d'un vote, de préparer une assemblée générale sans mauvaise surprise et d'éviter toute contestation ultérieure. Ce guide passe en revue chaque régime de majorité, les cas de passerelle entre articles et les modalités concrètes du vote.

Ce qu'il faut retenir

• Trois régimes de majorité encadrent le vote en assemblée générale de copropriété : majorité simple (article 24), absolue (article 25) et double majorité (article 26), selon la nature de la décision.
• La majorité absolue dite article 25 exige plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ET absents, quel que soit le quorum.
• Si une résolution soumise à l'article 25 recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote à la majorité simple de l'article 24 peut être organisé le même jour.
• Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire ; chaque mandataire ne peut cependant détenir plus de 10 % des voix du syndicat (article 22 de la loi de 1965).
• Les décisions prises en AG peuvent être contestées en justice par tout copropriétaire opposant ou défaillant dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Ce que change vraiment le régime de majorité en AG

Le vote en assemblée générale de copropriété n'est pas un simple décompte de mains levées. Chaque résolution est rattachée à un article de la loi du 10 juillet 1965, et c'est cet article qui fixe le seuil à atteindre. Une erreur de qualification : soumettre une résolution au mauvais régime : peut rendre la décision nulle et ouvrir la voie à un recours judiciaire.

Trois grands régimes coexistent :

• Article 24 : majorité simple, soit la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
• Article 25 : majorité absolue, c'est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents confondus.
• Article 26 : double majorité, qui combine un seuil en nombre de copropriétaires et un seuil en quote-parts de parties communes.

Certaines décisions touchant aux parties communes (équipements, gros œuvre) relèvent d'un régime spécifique, distinct de la gestion courante. Le règlement de copropriété peut préciser des règles complémentaires, mais ne peut pas déroger aux dispositions légales.

Prenons un immeuble de 50 lots répartis sur 1 000 tantièmes. Pour une résolution soumise à l'article 25, un copropriétaire qui détient 501 voix peut à lui seul faire basculer le résultat, même si tous les autres présents votent contre. L'enjeu du décompte est donc loin d'être anecdotique.

Majorité simple (article 24) : les décisions courantes

La majorité simple est la règle de vote la plus fréquente en assemblée générale. Elle s'applique aux décisions de gestion ordinaire et correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du scrutin, selon service-public.fr.

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Relèvent de l'article 24 :

• L'approbation des comptes de l'exercice écoulé et du budget prévisionnel.
• Les travaux d'entretien courant des parties communes : ravalement non imposé, remplacement de matériel usagé.
• L'élection du conseil syndical et la désignation de son président.
• Les modalités de consultation des copropriétaires entre deux assemblées générales.
• Les autorisations d'occupation temporaire de parties communes pour des travaux privatifs.

Les abstentions ne comptent pas comme des voix favorables. Elles réduisent mécaniquement la base des voix exprimées. Un copropriétaire qui s'abstient est bien comptabilisé comme « présent ou représenté », mais n'influe pas sur le résultat.

Exemple concret : lors d'une AG réunissant des copropriétaires représentant 600 voix sur 1 000, si le vote donne 320 pour, 180 contre et 100 abstentions, la résolution est adoptée : les 100 abstentions étant exclues du décompte. Pour les travaux en copropriété soumis à majorité de vote, l'article 24 couvre les interventions les moins structurantes.

Majorité absolue (article 25) : quand plus de la moitié de tous les copropriétaires est requise

L'article 25 est le régime le plus courant pour les décisions importantes. Il exige la majorité des voix de l'ensemble des copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents le jour de l'assemblée générale, d'après service-public.fr. Sur 1 000 tantièmes, cela signifie au minimum 501 voix favorables, peu importe le taux de participation.

Sont soumis à cette majorité :

• La désignation ou la révocation du syndic de copropriété.
• Les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
• L'installation de compteurs d'eau individuels ou de bornes de recharge électrique.
• Les travaux de rénovation énergétique permettant de solliciter MaPrimeRénov' Copropriété, comme l'indique economie.gouv.fr.
• Les autorisations données à un copropriétaire pour réaliser des travaux affectant les parties communes.

Mécanisme de passerelle. Si une résolution soumise à l'article 25 obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, un second vote peut être organisé immédiatement à la majorité simple de l'article 24. Ce dispositif évite un blocage systématique dans les assemblées à faible participation, selon service-public.fr.

Double majorité (article 26) : les décisions les plus lourdes

L'article 26 s'applique aux décisions qui modifient en profondeur la structure ou la destination de l'immeuble. Deux exigences cumulatives : la majorité en nombre de copropriétaires (plus de la moitié) ET la majorité en quote-parts de parties communes (au moins les deux tiers des tantièmes), selon service-public.fr.

Sont concernés :

• La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement de fonction.
• La modification du règlement de copropriété portant sur la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes.
• La constitution d'un droit d'emphytéose sur les parties communes.
• Les actes d'acquisition immobilière réalisés au nom du syndicat.
• L'amélioration de l'immeuble : transformation d'un local commun en espace de coworking, par exemple.

Une résolution rejetée sous l'article 26 ne bénéficie d'aucun mécanisme de passerelle vers l'article 24. Le rejet est définitif pour cette assemblée générale. L'adjonction d'un ascenseur dans un immeuble qui n'en est pas équipé relève aussi de ce régime exigeant.

Vote par correspondance, délégation et abstentions : comment ça fonctionne

Depuis la loi ELAN de 2018 et ses décrets d'application, les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant l'assemblée générale. Le formulaire doit être reçu par le syndic au plus tard trois jours avant la tenue de l'AG, selon legifrance.gouv.fr. Passé ce délai, il n'est tout simplement pas pris en compte.

La délégation de vote est encadrée par l'article 22 de la loi de 1965. Tout copropriétaire peut donner mandat à la personne de son choix, copropriétaire ou non. Mais chaque mandataire ne peut détenir plus de 10 % des voix du syndicat : sauf si ce plafond est dépassé du fait de mandats reçus de membres de sa propre famille, selon legifrance.gouv.fr.

L'effet des abstentions varie selon le régime applicable :

• Article 24 : l'abstention est exclue du décompte des voix exprimées. Ni pour, ni contre.
• Article 25 : le seuil reste calculé sur la totalité des voix du syndicat. Chaque abstention rend mathématiquement plus difficile l'obtention de la majorité absolue.
• Article 26 : même logique, avec une double exigence à satisfaire.

Le vote peut se faire à main levée, par bulletin secret ou par tout autre moyen décidé par le président de séance, d'après service-public.fr.

Ordre du jour, rôle du président de séance et déroulement du scrutin

Seules les questions inscrites à l'ordre du jour peuvent faire l'objet d'un vote. Une résolution improvisée en séance, même adoptée à l'unanimité, est juridiquement nulle. C'est une contrainte stricte, souvent sous-estimée.

L'AG doit se tenir au moins une fois par an, dans un délai de six mois après la clôture de l'exercice comptable, selon Boursorama Immobilier (avril 2025). Le syndic convoque les copropriétaires avec un préavis minimum, accompagné de l'ordre du jour et des documents annexes obligatoires.

Le président de séance est élu en début d'assemblée, à la majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés. Son rôle :

• Diriger les débats et veiller à ce que chaque résolution soit présentée clairement.
• Valider les pouvoirs : mandats et formulaires de vote par correspondance.
• Proclamer les résultats de chaque vote en précisant le nombre de voix pour, contre et abstentions.
• Signer le procès-verbal en fin de séance, avec le secrétaire de séance et les scrutateurs.

Pour les copropriétés qui souhaitent se préparer en amont, une bonne maîtrise des règles de vote en assemblée générale de copropriété facilite considérablement la conduite de la séance.

Procès-verbal et contestation d'une décision d'AG

Chaque assemblée générale donne lieu à la rédaction d'un procès-verbal des décisions. Ce document doit être inscrit dans un registre spécial tenu par le syndic, selon service-public.fr. Il précise, pour chaque résolution : l'intitulé, le détail du vote (voix pour, voix contre, abstentions) et la décision retenue.

Le syndic notifie ce procès-verbal aux copropriétaires opposants (ceux qui ont voté contre) et défaillants (absents non représentés). Cette notification fait courir le délai de contestation de deux mois, selon service-public.fr.

Tout copropriétaire opposant ou défaillant peut saisir le tribunal judiciaire pour contester une décision irrégulière. Trois motifs principaux sont recevables :

• Vice de procédure : convocation irrégulière, ordre du jour incomplet, délai de préavis non respecté.
• Erreur de majorité : résolution soumise au mauvais régime de vote.
• Absence d'intérêt collectif : décision favorisant un copropriétaire au détriment des autres.

Un copropriétaire qui a voté pour ne peut pas ensuite contester la résolution, sauf nullité absolue (fraude, illicéité manifeste). Boursorama (mai 2026) rappelle que ce recours est strictement encadré par la loi du 10 juillet 1965. Avant toute action judiciaire, consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété reste la démarche la plus prudente.